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Werkswohnungen: Wohnen beim Arbeitgeber

25.03.2020

Werkswohnungen: Wohnen beim Arbeitgeber

Volkswagen Immobilien wurde 1953 als Konzerntochter gegründet, um rasch für Werkswohnungen in der jungen Stadt zu sorgen. Der Mietwohnungsbestand liegt heute bei rund 9.300 Mietwohnungen. Foto: VW Immobilien GmbH

Im Grunde genommen ist es ein altes Modell: Unternehmen bieten ihren Mitarbeitern Werkswohnungen – preiswert und in der Nähe der Arbeitsstätte. Besonders nach dem Krieg war dieses Modell sehr beliebt. Viele Zechen boten es an, Bayer oder auch die Bahn mit ihren Eisenbahnerwohnungen. Dann, irgendwann in der 80ern, verlor sich dieses Modell. Jetzt erlebt es eine Renaissance, denn günstiger Wohnraum ist gerade in Ballungszentren gefragt wie nie.

Thorsten W. kommt gerade von der Arbeit nach Hause, einem Mehrfamilienhaus im Kölner Westen. Die Wohnung ist frisch renoviert, 62 m2 – 2 Zimmer, Küche, Diele, Bad und ein Balkon, von dem man ins Grüne blickt. Knapp 10 Minuten hat er gebraucht, von den Kölner Stadtwerken, die Arbeitgeber und Vermieter zugleich sind. Für seinen Job ist er extra aus Regensburg nach Köln gezogen. Einen Makler brauchte er nicht. Auch um den Umzug hat sich sein neuer Arbeitgeber gekümmert. Und für seine Kaltmiete von 450 Euro hat Jens W. schon so manchen neidischen Blick geerntet.

So wie Thorsten W. geht es inzwischen wieder vielen, denn laut einer Studie des Berliner Beratungsinstituts RegioKontext geht der Trend wieder hin zu Werkswohnungen. Gerade für Unternehmen, die tarifvertraglich entlohnen müssen, können Mitarbeiterwohnungen das ausschlaggebende Argument sein. Denn bezahlbarer Wohnraum wird immer knapper. Hinzu kommt, dass diese Wohnungen meist in der Nähe der Arbeitsstätte liegen. Und eine kurze Anfahrt bedeutet auch mehr Freizeit. Ein weiteres Argument pro Werkswohnung ist ein kollegiales Miteinander unter Kollegen auch nach Feierabend und eine höhere Identifikation mit dem Unternehmen.

Werkswohnungen: Wohnen beim Arbeitgeber

Wichtig sind den Kölner Stadtwerken auch die Nähe zur Betriebsstätte sowie die Bereitstellung von Ruhe- und Erholungsmöglichkeiten für Mitarbeiter im Schichtbetrieb. Foto: Stadtwerke Köln

Nach einem Boom von der Nachkriegszeit bis in die 70er Jahre flaute die Nachfrage nach Werkswohnungen in den 80ern allmählich ab. Der Wohnungsmarkt war entspannt, die Mieten moderat. Und so wurden Wohnungsgesellschaften geschlossen und Wohneigentum verkauft. Doch die Lage am Wohnungsmarkt hat sich, besonders durch die zunehmende Urbanisierung, seit Mitte der Nuller-Jahre geändert. Und so werden seit einigen Jahre wieder Altbestände von Werkswohnungen modernisiert und neue Wohneinheiten gebaut.

Auf diese Weise sorgen Unternehmen sogar noch für eine teilweise Entspannung am Wohnungsmarkt. Denn würden sie einfach nur eine Wohnzulage zahlen, entstünde eine Spirale, bei der die Unternehmen dann immer mehr Lohn zahlen müssten, damit ihre Mitarbeiter die immer weiter steigenden Mieten bezahlen können. Allerdings muss bei den Werkswohnungen auch der Mietspiegel im Auge behalten werden, damit durch zu günstige Mieten kein geldwerter Vorteil verschafft wird. Dennoch orientieren sich diese Wohnungen meist am unteren Rand der ortsüblichen Mieten. Folgende Beispiele sollen den Erfolg des Mitarbeiter-Wohnens veranschaulichen:

Mitarbeiterwohnen als Argument für städtische Betriebe

Werkswohnungen: Wohnen beim Arbeitgeber

Der Münchner Stadtrat hat kürzlich beschlossen, diejenigen Bewerber bei der Vergabe für Gewerbeflächen zu bevorzugen, die gleichzeitig auch Werkswohnungen anbieten. Foto: Stadtwerke München

München gilt als die Stadt mit dem angespanntesten Wohnungsmarkts Deutschlands. Bezahlbarer Wohnraum ist hier ein äußerst knappes Gut. Doch nicht nur die Bewohner haben mit den hohen Mieten zu kämpfen, auch Unternehmen wie die Stadtwerke München. Als tarifgebundener Arbeitgeber können die Stadtwerke beim Gehalt nicht mit der freien Wirtschaft mithalten. Um neue Mitarbeiter zu gewinnen, müssend deshalb neue Ideen her – oder alte aufgefrischt werden. Denn das Vorbild dieser „jüngsten betriebsnahen Genossenschaft Münchens“ ist der alteingesessene genossenschaftliche Gedanke: Was der Einzelne alleine nicht stemmen kann, kann in der Gemeinschaft realisiert werden. Somit stellen Genossenschaften also eine attraktive Alternative zum Eigenheim dar.

Darüber hinaus möchte das Unternehmen dadurch auch zu einer generellen Entlastung des Münchener Wohnungsmarkts beitragen. Denn ein Gewinn steht bei diesem Vorhaben nicht im Fokus. Die Preise orientieren sich am lokalen Mietspiegel und liegen dadurch teils deutlich unter dem Preis für Neuvermietungen. Die Vergabe der Wohnungen regelt ein Punktekatalog der Faktoren wie den sozialen Status oder das Einkommen der Angestellten berücksichtigt. Die Mietverhältnisse sind an das Arbeitsverhältnis geknüpft, dennoch können in Rente gehende Mitarbeiter in den Wohnungen der Stadtwerke München bleiben.

Werkswohnungen: Wohnen beim Arbeitgeber

Im Zuge von Sanierungsarbeiten von Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren wurde auch die Wohnanlage Bonner/Mertener Straße erfolgreich modernisiert. Foto: Stadtwerke Köln

Auch bei den Kölner Stadtwerken wird genossenschaftlich gedacht. Allerdings blickt die Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln (WSK) auf eine 60-jährige Geschichte zurück. Während das Modell bis in die 70er Jahre erfolgreich war, ging in den 80er Jahren die Nachfrage nach Wohnungen bei Konzernangehörigen zurück. Die aktuelle Wohnungsnot und die hohen Mietpreise in der Domstadt, gekoppelt mit dem Bedarf an Fachkräften, sorgten für eine Renaissance. Ab 2013 wurden die Altbestände renoviert, Neubauten kamen hinzu. Die Nachfrage stieg wieder – von zwischenzeitlich deutlich unter 50% sind mittlerweile wieder über 85% der Wohnungen an die eigene Belegschaft vergeben.

Zudem gelten auch bei den Kölner Stadtwerken die Mitarbeiterwohnungen als Argument im Kampf um Fachkräfte. Mit Mieten am unteren Rand des Mietspiegels und der Nähre zum Arbeitsplatz wird geworben. Das verspricht mehr Lebensqualität durch kürzere Anreisezeiten und ein verringertes Unfallrisiko. Zudem rechnen die Stadtwerke vor, ließen sich durch die Mieteinheiten der WSK so rund 100 Tonnen CO2 jährlich einsparen.

Autobauer als Vermieter

Werkswohnungen: Wohnen beim Arbeitgeber

Das Wohnraumangebot der VW Immobilien richtet sich an eine breite Zielgruppe: von WG-Zimmern für Azubis und Praktikanten, bis hin zu großzügigen 5-Zimmer-Wohnungen im Neubau. Foto: VW Immobilien GmbH

Selbst im eher beschaulichen Wolfsburg steigen die Mieten rasant an, was VW veranlasst hat, das Thema Werkswohnungen wieder für sich zu entdecken. Die in der Nachkriegszeit gegründete VW Immobilien GmbH besaß zeitweise 10.500 Wohnungen, hat sich aber, aufgrund von Leerständen, ab den späten 80er Jahren von einigen Objekten getrennt. Inzwischen wird wieder neu gebaut. Im Zuge einer kommunalen Wohnungsbauoffensive kooperiert die VW Immobilien GmbH sogar mit der Stadt Wolfsburg. Während das untere und mittlere Preissegment vornehmlich im Bestand untergebracht ist, werden die neuen Wohnungen vor allem für die höheren Einkommensgruppen gebaut. Abwechslungsreiche Grundrisse und hochwertige Ausstattung sollen so etwa Auslandsrückkehrern als Übergangslösung dienen.

Werkswohnungen: Wohnen beim Arbeitgeber

„Junges Wohnen“ im Greenhouse in Ingolstadt: Die stadtnahe Lage, eine Bushaltestelle vor der Haustür und Sportanlagen in der Nähe bieten viele Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung. Foto: Florian Schreiber

Auch in Ingolstadt, wo die VW-Tochter Audi ihren Sitz hat, ist Wohnraum knapp. Hier ist der Autobauer eine Kooperation mit der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft Ingolstadt (GWG) eingegangen, die unter dem Namen GreenHouse ein ehemaliges Bürogebäude in Ein-Zimmer-Apartments umgewandelt hat. Die kleinen Wohnungen werden voll möbliert und inklusive Internet und Strom vermietet. Im Vergleich zu anderen Micro-Apartments hält sich die Preisgestaltung allerdings im Rahmen. Das Audi-Kontingent im GreenHouse ist allein Mitarbeitern in Ausbildung, dualem Studium und anderen Qualifizierungsmaßnahmen vorbehalten; die Wohndauer ist an die Dauer des jeweiligen Aus- und Fortbildungsverhältnisses gekoppelt.

Mitarbeiterwohnungen – auch im Ausland ein Erfolgsmodell

Werkswohnungen: Wohnen beim Arbeitgeber

Mit dem Willow Campus plant Facebook ein eigenes Städtchen - nicht nur mit Wohnungen, sondern auch mit Geschäften, einer Apotheke, Büros, einem öffentlichen Platz und Verkehrsanbindung. Foto: OMA

Doch nicht nur in Deutschland setzen immer mehr Unternehmen auf den Erfolgsfaktor Wohnraumversorgung. Von Asien bis Amerika finden sich weltweit gute Beispiele für zeitgemäße Realisierungen. In Japan etwa hat der Werkswohnungsbau sogar schon Einzug in die Sprache gefunden und wird „Shataku“ genannt. Hier hat sich nach dem zweiten Weltkrieg eine Kultur der sozialen Versorgung entwickelt. Etwa 78 Prozent der Unternehmen mit mehr als 3.000 Mitarbeitern bieten eigene Wohnungen an.

Das Silicon Valley, Weltzentrum der IT-Branche, zählt zu den teuersten Wohngegenden der Welt. Allein in den letzten 10 Jahren sind die Mieten hier um schätzungsweise gut 50 Prozent gestiegen, was Facebook, Google & Co, gerade zum Verhängnis wird. Denn selbst für die gut bezahlten Angestellten wird der Wohnraum langsam zu teuer, was die Suche nach neuen Mitarbeitern erschwert. Daher plant Facebook gerade mit dem „Willow Campus“ einen eigenen Stadtteil, der an das Firmengelände anschließen soll. Neben 1.500 Wohnungen sollen hier auch öffentliche Plätze, Geschäfte und Büros entstehen. 15 Prozent der Wohneinheiten sollen unter dem Marktwert angeboten werden. Und auch Google plant den Bau von 300 Wohnungen – in kostengünstiger, modularer Bauweise – mit dem Ziel, der hohen Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt zu begegnen.